价信内刊：2021年10月刊

2021-12-31

一、通知公告

1.关于公示2021年（第33期）拍卖师考试笔试合格人员名单和关于主持技巧考试有关事项的通知；

2.关于开展2022年拍卖师注册工作的通知；

3.关于缴纳2021年会费的通知；

4.关于“2021年中国拍卖行业年会”延期召开的通知。

二、会议纪要

六届二次理事会暨六届三次常务理事会

会议纪要

 

中国拍卖行业协会六届二次理事会暨六届三次常务理事会于2021年12月23日召开。会议采用网络形式，常务理事、理事近400人线上参会。会议由中国拍卖行业协会会长黄小坚主持。现将会议内容纪要如下：

一、听取并审议通过理事会工作报告

会议首先听取了李卫东副会长作的《中国拍卖行业协会六届二次理事会暨六届三次常务理事会工作报告》。报告总结了2021年1—10月拍卖行业基本情况：

2021 年以来，全国拍卖行业规模稳定增长。截至 2021 年 10月 30 日，全国共有拍卖企业 9048 家，比上年同期增加896 家，增幅 11%；注册执业拍卖师 12029 人。企业层面的跨界共生日益明显，新增企业中半数以上是商务信息中介平台及各类相关专业经济实体。

行业经营层面，行业因疫情反复呈现波动增长。今年 1-10月份，根据 4934 家上报企业数据统计，全行业成交额合计5758.86 亿元，同比下降 3.6%（去年同期 4957 家企业上报）。累计成交场次同比增长 14.27%。行业佣金收入较去年同期增长11.13%。其中，前两季度成交额、佣金收入均出现大幅增长趋势，但受疫情反复以及经济复苏最强劲阶段已过去的影响，进入第三季度，行业经营呈逐月下降趋势，整体呈现出前增后降的波动。

具体业务方面，业务结构基本稳定中有消长。首先，机动车、农副产品等新兴业务增长相对稳定，正在成为带动行业效益稳定增长的强劲动力。前 10 个月机动车拍卖业务总成交额达 195.58亿元，同比增幅 63.39%；农副产品拍卖成交额 29.37 亿元，同比增幅近 20%。两类业务成交额比重不大，但在佣金收入和佣金率方面正在成为行业增长的亮点。其次，土地使用权拍卖业务降幅明显，直接带动市场整体波动。前 10 个月累计成交额 3008.94亿元，同比绝对值减少 746 亿元，降幅 19.87%。同时，房地产拍卖业务虽基本维持稳定，但增幅显现下滑趋势。前 10 个月房地产拍卖成交额 921.27 亿元，同比微增 3.8%。第三，股权债权产权、无形资产及其他类权益拍卖业务增幅下降，但后劲明显。受委托来源不稳定性影响，此类拍卖业务在成交额上变化较大，前 10 个月合计成交额达 1541.84 亿元，同比增长 32.97%。此外，文物艺术品拍卖业务稳健运。

总的来看，2021 年，拍卖行业在经历疫情“大考”之后逐渐从复苏初期的强劲增长向常态回归，全年成交额预计 8000 亿元左右。并且，随着房地产与土地使用权拍卖等疫情初期累积的业务量逐步释放完毕，以机动车、农副产品、特殊资产为代表的新兴业务的重要性逐步显现，呈现出从政府资源为主的传统业务结构逐步向社会化资源并重的结构渐进。

报告从六个方面总结了今年以来协会主要工作：（一）以建党精神引领行业工作；（二）以放管服改革为契机推动行业营商环境改善；（三）以放管服改革为契机推动行业营商环境改善；（四）以常态化防控为指导 坚持做好疫情防控工作；（五）以专业、规范为抓手不断提升行业服务能力；（六）以专业、规范为抓手不断提升行业服务能力。

报告提出，协会2022年要围绕行业“十四五”规划确定的“党建引领、创新驱动、全面发展、开放合作、社会共享、以人为本、依法治理、绿色发展”八大原则，重点做好五个方面的工作：（一）坚持多措并举，努力改善行业营商环境；（二）以促高质量发展为核心加强行业发展顶层设计；（三）坚持创新驱动，持续拓展行业市场空间；（四）坚持以人为本，不断提高行业人才队伍素质；（五）坚持规范自律，着力解决影响行业社会形象的问题。

二、听取并审议通过关于修改《中国拍卖行业协会会员管理办法》的建议

欧树英副秘书长做的《关于修改<中国拍卖行业协会会员管理办法>的建议》。修改后的《会员管理办法》根据实际情况增加了个人会员类型，明确了企业会员和个人会员诚信义务，同时也进一步细化了会员在法律咨询、宣传推广、参与活动等方面能免费或优先获得的服务项目。与会代表审议并表决通过了这一建议。

三、听取审议关于调整部分理事单位和对新会员报备、对部分企业做退会处理的建议

审议通过了《关于调整部分理事单位和对新会员报备、对部分企业做退会处理的建议》，决定调整3家理事单位资格、同意对44家新会员进行报备和对37家企业进行退会处理。

四、听取审议关于聘任中拍协六届理事会秘书长的建议

会议表决通过了《关于聘任中拍协六届理事会秘书长的建议》，决定聘任贺慧同志为中国拍卖行业协会秘书长。

贺慧秘书长表示，将竭尽全力、恪尽职守，严守纪律规矩，当好会长和理事会的参谋助手，努力做合格称职的秘书长，为打造服务型、学习型、创新型和实干型的秘书处、为促进行业经济效益和社会效益的提高而不断努力。

五、听取并审议通过关于聘任协会相关工作人员的建议

会议表决通过了《关于聘任协会相关工作人员的建议》，决定聘任刘莹、刘燕同志为兼职副秘书长。

六、中物联余平副书记作重要讲话

中国物流与采购联合会党委副书记、原中国拍卖行业协会会长余平就“中国拍卖行业到底是大行业还是小行业”、“阻碍拍卖行业做大的原因是什么”和“为什么要加快构建现代拍卖体系”三个问题在会上发表了意见。

余平指出，几乎所有进入市场的商品都可以拍卖，从这个意义上说，拍卖行业应该是个大行业，只是目前还没有充分做大。希望拍卖企业充分发挥主观能动性，有针对性尽快解决在激励机制、思想观念、企业文化定位、管理决策能力、团队执行能力等方面的不足和短板，坚定业态自信、能力自信、发展自信，树牢市场意识、服务意识、创新意识、价值意识，做大做强拍卖行业。他强调，拍卖行业要强化科技引领发展的意识，加快构建以供应链思维为引领，以区块链技术为支撑，以技术化、数字化、智慧化与拍卖业融合的现代拍卖体系。

七、参会常务理事、理事单位代表及各省市协会负责人就相关议题表达意见

各位常务理事、理事单位代表及各省市协会负责人对工作报告给予高度评价，对会议各项议题表示了认同。

八、黄小坚会长做会议总结

黄小坚会长做总结讲话。他就当前和今后一段时期的行业工作谈了三个方面的意见。一是要准确把握国家政策方向，抓好政策、市场机遇的落地工作，开启两个万亿级市场。他要求各级协会和理事单位要围绕去年到今年以来集中出台的利好政策，与各地拍卖行业人大代表、政协委员密切配合，重点做好《行政事业型国有资产管理条例》、《罚没财物管理办法》、《关于规范国有金融机构资产转让有关事项的通知》等政策在各地的落地工作，努力开启万亿级公共资源大市场；要求各省市协会和理事单位加强学习，把握国家经济政策走向，抓住市场发展机遇，强化特殊资产领域专业引领，全力开启万亿级不良资产大市场。二是要深入贯彻新发展理念，强化责任担当。各级协会和理事单位要认真总结新冠疫情以来行业服务模式、服务手段变革经验，强化责任担当，做好行业发展“十四五规划”的宣传、贯彻落实工作，全力引导新兴市场、细分市场开发，走“专、精、特、新”发展之路。三是要加强规范自律，扩大行业社会影响。针对社会反映集中的瑕疵不担保条款滥用问题，他要求各级协会和理事单位要带头认真执行行业协会制定的30多项标准、指南、守则和规范，带头诚信经营，加强自律规范，采取多种宣传形式，持续扩大行业正面影响。他强调，新形势需要新担当，新时代呼唤新作为。大家要以行业“十四五”规划为蓝图，立足当前，迎难而上，勇毅前行，团结广大拍卖业同仁，全力推动拍卖行业实现高质量发展，以优异的成绩迎接党的二十大召开！

三、政策解读《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）的背景，正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款，有助于更好地贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。为此，我们对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令）的重要内容进行了详细解读。
一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然
       2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性，需要进一步完善。比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。另外，几年来的土地出让实践中也发现，各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致，操作上尚有不规范之处。
2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；二是明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围，明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。为此，按照《物权法》的要求，及时修订完善11号令，十分必要。
为贯彻落实《物权法》，根据部2007年立法工作计划，国土资源部土地利用司、法规司对部11号令实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结，对11号令中与《物权法》规定不一致的内容进行了修订。9月21日，国土资源部第3次部务会议审议通过9月28日，徐绍史部长签发了39号令，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
二、39号令进一步完善和发展了11号令规定的各项制度
       11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应，目前，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了“招拍挂”出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元，提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明，11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。
正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度被新《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，新发布的39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。
三、扩大了建设用地使用权的设立范围：概念、名称和空间范围
       2002年发布的部11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容均是对国有土地使用权出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。因此，按照产权法定的原则，39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；其次，在39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；第三，将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置” 一律修改为：“界址、空间范围”。今后，各地在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是各地在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。
四、应当招标拍卖挂牌出让的范围：六类情形和一个认定机制
      11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
五、不得人为限制申请人资格和条件：公开、公平、公正原则中公开是第一位的
      11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。我们理解，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。
六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点
      工业用地招标拍卖挂牌出让制度，已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来，并在部39号令中再次明确规定。因此，再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。当前和今后一个时期，各地应当深入研究的问题是：工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别，其特点是什么？针对工业用地自身的特殊性，如何科学拟订出让计划，合理编制出让文件，有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动？依据相关法律法规和政策，各地在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上，至少要把握以下两个关键点。一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素，突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目，对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见，市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。二是在编制工业用地出让文件时，也要体现拟出让宗地的产业特点。各地在编制工业用地出让文件中，不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求，明确拟出让土地的一般规划条件，还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。
七、招标出让的两种情形：价高者得和综合评价最优者得
    11号令第十四条规定：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。这实质上是明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。在招标出让活动中，对于采取“价高者得”的方式评标确定中标人的，由于出让方在招标出让文件中已经将所有条件公之于众，所有参加投标活动的人都是符合所公布条件的，因此，采取这种评标方式的，可以不成立评标小组，而直接根据开标结果，确定有效投标价格最高者为中标人。在招标出让活动中，各地感到，采取“价高者得”的评标方式确定中标人，程序简单，公开透明，有利于防止暗箱操作。总结各地实践，39号令对这种评标方式再次进行了明确，在第十三条第四款规定：“按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人”。因此，按照39号令规定，招标出让包括两种评标方式，一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标，在这种方式下，评标工作由评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人，可以确定为中标人；另一种是按照价高者得的原则进行评标，这种评标方式不要求成立评标小组，可以直接由招标主持人根据开标结果，将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人。
八、终止拍卖的情形:强调充分公开而非人数
     11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖，实质上是不得低于底价出让国有土地，各地对此的认识是相同的，问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为，“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实，11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人，而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且，《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。更为重要的是，拍卖作为一种市场交易方式，其核心是充分公开竞争，就土地拍卖而言，竞争并不是在拍卖现场才开始,实际上从发布拍卖出让公告起竞争就开始了,因此,关键是能否做到充分公开,即充分公开出让计划、充分公开出让信息(公告)、充分公开出让程序、充分公开竞价、充分公开结果。信息充分公开了，该知道的人都知道了,结果即使一宗地只有一个或两个竞买人有意愿来参加竞买，这种拍卖行为也是充分市场化、完全竞争的结果，反之，如果出让信息不充分公开或人为设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动，即使一宗地拍卖现场来了一万个竞买人参加竞买，但场外还有很多有资格参加竞买的人因为不了解出让信息或因出让人设置的人为限制条件限制而无法进场参加竞争，这样的拍卖也是非充分竞争、非市场化配置的。因此，39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件，明确规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。
九、挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间:要正确理解
      11号令在挂牌公告时间、公告内容、挂牌程序、挂牌结果等多处对挂牌出让进行了规定，确立了挂牌出让制度，并在实践中取得良好的效果。但由于相关规定过于原则，一些地方理解不一致。很多地方提出,11号令规定的挂牌时间不得少于10个工作日，太长了，认为如果挂牌出让只有一个竞买申请人报价，挂牌10个工作日没有意义。我们认为，这主要是对挂牌出让的申请时间认识不全面造成的。如某地国土资源局挂牌出让宗地A，2007年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月9日，同时该局规定申请时间为10月10日至10月29日，即10月29日为挂牌申请截止时间。此后，即使有申请人符合其他所有条件，也被认为超过了申请截止时间而被拒之门外。显然，这种理解混淆了挂牌时间、公告发布时间与挂牌申请时间的不同含义。其实，11号令并没有规定挂牌申请时间必须在挂牌开始日前截止。我们认为，为保证充分公开和充分竞争，在具体挂牌出让活动中，出让人完全可以在挂牌期间继续接受挂牌申请，只要在挂牌截止前留有足够的审查时间即可，这也正是规定挂牌时间不少于10个工作日的意义所在。因此，39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确，在第十一条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天,即留下一定的审查时间即可。仍以某地宗地A的挂牌出让为例，2007年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月7日(节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为10月10日至11月5日，即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。
另外，11号令第十八条规定“挂牌时间不得少于10个工作日”。各地在操作中，为保持挂牌出让的连续性，往往是采用连续挂牌10日,即连续10日中的休息日照常挂牌,照常接受挂牌报价。为此,39号令修改了第十八条，明确：挂牌时间不得少于10日。因此,今后各地在确定挂牌时间时，应为不少于连续的10日，其中遇到节假日应当照常挂牌、照常接受挂牌报价,或节假日照常休息但要相应顺延挂牌时间。例如，可以规定某宗地挂牌出让时间为2007年10月30日至11月8日，其中节假日照常受理竞买申请和挂牌报价；也可以规定某宗地的挂牌出让时间为2007年10月30日至11月12日，其中，节假日照常休息。
十、挂牌出让期限截止:挂牌主持人主持确定
      11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人”。该条款是为了保证充分竞争，防止竞买申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。各地在具体的挂牌出让活动中，对该条款的理解不一致，一些地方在出让公告中将挂牌出让截止时间规定为“X日X点X分”或“X日X点整”，结果出现了接近挂牌时点时竞买人要求报价但没有时间填写报价单的情况，并因此产生了一些纠纷。此外，一些地方将11号令19条“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的”情形，理解为在挂牌期限截止时除了已被确认为最高报价的竞买人外，还必须有两个以上的竞买人提出报价要求，这种理解也是不对的。从最简单的道理上讲，在存在多个竞买人报价的情况下，挂牌期限截止时，已经有了最高报价人，这时，只要再有一个人有报价要求的，连同最高报价者，就属于有两个以上竞买人要求报价的情形。
为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交”。按照这一规定，在挂牌截止时，由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场，可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价，有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷，有利于挂牌活动的顺利开展。
此外，鉴于进入挂牌出让程序后，对竞买人报价进行确认、更新显示挂牌价格、以及在挂牌截止时间确定竞得人等工作，需要由具体人员主持进行，因此，39号令第十七条对挂牌程序中不准确的表述进行了完善，规定：竞买人填写报价单报价；挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
十一、投标、竞买保证金:阶段不同性质不同
      保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险，防止违约并确保合约的完整性，许多交易活动均设立保证金制度。从一般意义上讲，保证金是一项履约担保金，证明买方或卖方的诚意，所有的买方或卖方均须交存保证金方能进入市场。2002年发布的11号令，确立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中的投标、竞买保证金制度。在招标拍卖挂牌出让活动中，对保证金的性质一直存在不同的认识。一种观点认为，投标、竞买保证金是定金，另一种观点认为是出让金。这两种观点都是片面的。
实际上，由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成，招标拍卖挂牌活动持续过程较长，因此，投标、竞买保证金的性质不是恒定的，在招标拍卖挂牌出让的不同阶段，性质不同。在拍卖（挂牌）成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛,并不是定金；在拍卖（挂牌）成交或中标后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招拍挂活动结束后 5 个工作日内予以退还；国有土地出让合同签订后，竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。因此，39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”。第二十一条规定：“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息”。也就是说，在中标或竞得前，投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，中标或竞得后，投标、竞买保证金转变性质成为定金，签订出让合同后，再转变性质成为出让价款的一部分。
十二、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书:按宗地出让、按宗地签订出让合同、按宗地缴清出让价款、按宗地发放建设用地使用权证
       11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时交清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置和工程烂尾。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，也不利于节约集约用地。为此，39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
39号令发布后，一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。　　
39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实。

四、精品赏析《虾趣图》 
齐白石(1863-1957)，现代杰出画家，书法家，篆刻家。原名齐璜，纯芝，字渭青、号白石、濒生、阿芝、借山吟馆主者、寄萍老人等。湖南湘潭人。十二岁学粗木工，后做雕花木匠，兼习画。亦习诗文，书法、篆刻，初为画工，为乡里人画衣冠像。六十岁后定居北京，以卖画、刻印为职业。生平推崇徐渭、朱耷、石涛、吴昌硕等前辈诸家，重视创新，不断变化，创造了独特不群的风貌。所画作品，都洋溢着对生活的热爱。其篆刻朴茂有力，书法刚劲沉着，诗文、画论也有独到之处。任中国文学艺术界联合会主席团委员，美术家协会主席。1953年中央文化部授予“人民艺术家”称号。齐白石的虾，栩栩如生，情趣盎然。懂得笔墨也善于操纵笔墨的齐白石，他在下笔画虾时，既能巧妙地利用墨色和笔痕表现虾的结构和质感，又以富有金石味的笔法描绘虾须和长臂钳，使纯墨色的结构里也有着丰富的意味，有着高妙的技巧。

齐白石是世界知名的中国画大师，他在中国绘画艺术上取得了划时代的成就，他将民间绘画与传统绘画的表现技法融为一体，形成了造型简练质朴、笔墨纵横豪放、色彩鲜明热烈、自成一家的艺术风格。白石老人绘画作品以画虾、蟹、鸡雏最为精妙，被世人公认为为三绝，而虾又是这三色中最绝最神的一项。

曾有人评论说齐白石的虾，虽然未画一滴水，但是虾的姿态仿佛在水中一样。每只虾的神态和整体布局，给欣赏者带来想象力的再创造，让人不禁联想到虾在水中的姿态，这就是齐白石绘画的高明之处。齐白石的这种构图方法值得品味，画面中大面积的留白给人留下遐想空间，再结合画面中的虾，给人一种趣味盎然的想象空间。齐白石喜欢画虾，他与虾有一种特殊的感情。因为齐白石从小生存在农村，对虾鱼草虫并不陌生，这些小生命是他童年的乐趣，也正是因为如此，齐白石岁画虾画草虫从未间断过。齐白石对虾鱼草虫这种亲切感也贯穿了他一生的艺术生涯。

据齐白石的徒弟娄师白回忆，齐白石经常买虾，把活虾放在水中，观察它们在水中的神情和姿态，观察后就写生，以求真实。有时候白石老人虽然买回来的是小虾，仍然要挑选几个大个的放在水中，观察它们的一举一动，虾觅食的场景，和虾受到惊吓时候的反应，齐白石都有逐一记录下来。

对于虾的习性白石老人是掌握的一清二楚，所以才有笔下栩栩如生的形象。齐白石开始所画虾身是直的，随着观察的深入，到了晚年所画虾身具有一定的弧度，为了更好表达神韵，虾身的节数也有了变化，也画出了透明感。虾头用浓墨点缀，突出了虾头的坚硬之感，虾腿的数量也有所减少，达到一种简约的美。

直到白石老人八十多岁的时候，得意的说我画虾几十载，方得其神。这是的虾也在他的绘画理论之中，就是似与不似之间。在欣赏白石老人虾的时候，我们会发现他构图奇特，在虾的排列组合上，疏密恰到好处，虾的形象富有力量感。白石老人的虾不是一朝一夕练成的，是通过长时间的观察和反复写生带来的一种艺术。简单的笔画勾勒出虾的造型，巧用浓淡墨色赋予虾的真实形象，虽然画面中没有画出一滴水，但是虾仿佛在水中畅游，大师的手笔，名不虚传。此藏品为齐白石《虾趣图》，气力十足，虾有神态，画功老练，栩栩如生，具有极高的收藏价值、观赏和投资价值。